公共商業樓宇的管理內容及方式
公(gong)共商業樓宇是指由多家共同(tong)經(jing)營(ying)的(de)(de)(de)商業房地產，它的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)范圍已遠遠超(chao)出原來商場的(de)(de)(de)概念，是一種集商業、娛樂、餐飲(yin)等各(ge)種功能(neng)為一體的(de)(de)(de)經(jing)營(ying)場所。由于其(qi)物業管理(li)內容包括單體商場物業(百貨大樓、零售(shou)店)，所以(yi)本章主要以(yi)它作為闡述對(dui)象。
一、公(gong)共商業樓宇的管理內容
1.一般性管理
(1)對(dui)小業(ye)(ye)(ye)主或承(cheng)租商(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)理(li)(li)。統(tong)一產(chan)權型(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)用樓(lou)宇(yu)，其經(jing)營(ying)(ying)者都是承(cheng)租商(shang)，可以(yi)在承(cheng)租合同(tong)中寫(xie)進(jin)相應的(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)理(li)(li)條(tiao)款，對(dui)承(cheng)租戶的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)行(xing)為進(jin)行(xing)規范管(guan)(guan)理(li)(li)，也可以(yi)以(yi)商(shang)場經(jing) 營(ying)(ying)管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)約的(de)(de)(de)(de)(de)形(xing)(xing)式對(dui)他們進(jin)行(xing)管(guan)(guan)理(li)(li)引導。對(dui)于分散產(chan)權型(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)用樓(lou)宇(yu)，一般宜采(cai)用管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)約的(de)(de)(de)(de)(de)形(xing)(xing)式，明確業(ye)(ye)(ye)主、經(jing)營(ying)(ying)者與(yu)管(guan)(guan)理(li)(li)者的(de)(de)(de)(de)(de)責任、權利和(he)義務，以(yi)此規范雙(shuang)方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)為，保證(zheng) 良好的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)秩序(xu)。也可由工商(shang)部門、管(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司和(he)業(ye)(ye)(ye)主、經(jing)營(ying)(ying)者代表共(gong)(gong)同(tong)組成管(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)員會，由管(guan)(guan)理(li)(li)委(wei)員會制定(ding)管(guan)(guan)理(li)(li)條(tiao)例，對(dui)每(mei)位經(jing)營(ying)(ying)者的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)行(xing)為進(jin)行(xing)約束，以(yi)保證(zheng)良好的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)共(gong)(gong)經(jing)營(ying)(ying)秩序(xu) 。
(2)安(an)全(quan)保衛(wei)(wei)管理(li)。公共商(shang)(shang)業(ye)樓宇面積大(da)、商(shang)(shang)品多、客(ke)流(liu)量大(da)，容易發生安(an)全(quan)問(wen)題。因此(ci)，安(an)全(quan)保衛(wei)(wei)要(yao)(yao)堅持(chi)24小(xiao)時值班(ban)巡(xun)邏(luo)(luo)，并要(yao)(yao)安(an)排便衣保衛(wei)(wei)人員在(zai)場內巡(xun)邏(luo)(luo)。商(shang)(shang)場晚上關門(men)時 ，要(yao)(yao)進(jin)行嚴格的(de)(de)清場。同時在(zai)硬件上要(yao)(yao)配套，要(yao)(yao)安(an)裝電視監控(kong)(kong)器及紅外線報警器等報警監控(kong)(kong)裝置(zhi)，對商(shang)(shang)場進(jin)行全(quan)方位的(de)(de)監控(kong)(kong)，為顧(gu)客(ke)購(gou)物提供安(an)全(quan)、放心的(de)(de)環境，確保商(shang)(shang)場的(de)(de)貨品不被 偷盜(dao)。
(3)消防(fang)(fang)管(guan)理。由于(yu)公(gong)共商業樓宇屬(shu)于(yu)人流密集性場所(suo)，所(suo)以(yi)消防(fang)(fang)安(an)全非(fei)常重要(yao)。消防(fang)(fang)工作要(yao)常抓不(bu)(bu)懈(xie)，不(bu)(bu)僅要(yao)管(guan)好消防(fang)(fang)設(she)備、設(she)施，還要(yao)組織一支義務消防(fang)(fang)隊(dui)，并要(yao)有(you)一套緊(jin)急 情況下的應(ying)急措施。
(4)設(she)備(bei)管(guan)理。管(guan)好機電(dian)設(she)備(bei)，保證(zheng)正(zheng)常運(yun)轉是經營場所管(guan)理的一項重要(yao)(yao)工作。要(yao)(yao)保證(zheng)電(dian)梯、手扶電(dian)梯、中央(yang)空調、電(dian)力系(xi)統等的正(zheng)常運(yun)行，不然(ran)就會影響顧(gu)客(ke)購(gou)物和(he)商家(jia)經營， 造(zao)成不必要(yao)(yao)的損失。
(5)清(qing)潔(jie)衛(wei)生(sheng)及(ji)車(che)輛管(guan)理。要(yao)有專(zhuan)門人(ren)(ren)員負責場內(nei)流動保(bao)潔(jie)，將垃圾雜物及(ji)時(shi)清(qing)理外運，時(shi)時(shi)保(bao)持場內(nei)的清(qing)潔(jie)衛(wei)生(sheng)，對(dui)大理石飾面等要(yao)定期打蠟(la)、拋光。車(che)輛管(guan)理要(yao)分別(bie)設置汽車(che) 、摩托車(che)、自行車(che)停放(fang)保(bao)管(guan)區。要(yao)有專(zhuan)人(ren)(ren)指揮，維(wei)持良好的交通(tong)秩序，同時(shi)應設專(zhuan)人(ren)(ren)看管(guan)，以防偷(tou)盜。
2.特殊管理
(1)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)形(xing)象(xiang)的(de)(de)(de)(de)宣(xuan)傳(chuan)推(tui)廣(guang)。公(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)物業(ye)(ye)(ye)管理的(de)(de)(de)(de)一項重要工作(zuo)，就是要做好樓(lou)宇(yu)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)形(xing)象(xiang)的(de)(de)(de)(de)宣(xuan)傳(chuan)推(tui)廣(guang)，擴(kuo)大公(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)的(de)(de)(de)(de)知名(ming)度(du)，樹立良好的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)形(xing)象(xiang)，以吸引更多的(de)(de)(de)(de)消費 者。這(zhe)是整個商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)統一管理的(de)(de)(de)(de)一項必不可少的(de)(de)(de)(de)工作(zuo)。以下(xia)我(wo)們介紹(shao)公(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)良好形(xing)象(xiang)的(de)(de)(de)(de)作(zuo)用，及如何(he)建立維護(hu)公(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)的(de)(de)(de)(de)良好形(xing)象(xiang)。
第一，公共商業樓(lou)宇良好形象的作用。
公共商(shang)(shang)業樓宇(yu)良好的(de)形(xing)象(xiang)是商(shang)(shang)業特色(se)的(de)體現，也是潛在的(de)銷售(shou)額和一種(zhong)無形(xing)資(zi)產。
公(gong)(gong)共(gong)商(shang)(shang)業(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)必須具(ju)(ju)有(you)自己鮮明的(de)特(te)(te)色(se)(se)(se)，才(cai)(cai)會具(ju)(ju)有(you)對顧客(ke)(ke)的(de)吸(xi)引(yin)(yin)力。在(zai)各類商(shang)(shang)場(chang)不斷(duan)涌 現(xian)，各種(zhong)產(chan)品(pin)層出不窮、花樣繁多的(de)今天，顧客(ke)(ke)去(qu)(qu)何(he)處購物，選購哪家商(shang)(shang)場(chang)的(de)商(shang)(shang)品(pin)，會有(you)一(yi)(yi)個比(bi)較(jiao)、選擇(ze)、決策(ce)的(de)過(guo)程，也(ye)有(you)一(yi)(yi)種(zhong)從眾心理和慣性。為此(ci)，商(shang)(shang)家應樹立(li)與(yu)眾不同、具(ju)(ju)有(you) 鮮明特(te)(te)色(se)(se)(se)的(de)形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)，以(yi)(yi)特(te)(te)色(se)(se)(se)豐滿形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)，以(yi)(yi)形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)昭示特(te)(te)色(se)(se)(se)，以(yi)(yi)特(te)(te)色(se)(se)(se)的(de)商(shang)(shang)業(ye)標(biao)識、商(shang)(shang)品(pin)、服務(wu)和特(te)(te)殊的(de)營銷策(ce)略征服吸(xi)引(yin)(yin)顧客(ke)(ke)，在(zai)實際管理中不斷(duan)突出這(zhe)些(xie)(xie)特(te)(te)色(se)(se)(se)，使顧客(ke)(ke)熟(shu)悉、認識這(zhe)些(xie)(xie)特(te)(te)色(se)(se)(se) ，印入腦海(hai)，潛移默化，傳遞、追逐這(zhe)些(xie)(xie)特(te)(te)色(se)(se)(se)(一(yi)(yi)段時間后，顧客(ke)(ke)便會將樓(lou)宇(yu)(yu)的(de)形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)與(yu)特(te)(te)色(se)(se)(se)聯系起來)。這(zhe)樣才(cai)(cai)能留住老(lao)顧客(ke)(ke)，吸(xi)引(yin)(yin)新顧客(ke)(ke)，有(you)穩定、壯大的(de)顧客(ke)(ke)流(liu)，所以(yi)(yi)公(gong)(gong)共(gong)商(shang)(shang)業(ye)樓(lou) 宇(yu)(yu)的(de)良好(hao)形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)就(jiu)是銷售的(de)先(xian)行指標(biao)。同時，公(gong)(gong)共(gong)商(shang)(shang)業(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)的(de)良好(hao)形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)一(yi)(yi)旦形(xing)成，便是一(yi)(yi)種(zhong)信譽(yu)、品(pin)牌和無聲的(de)廣告，說(shuo)到(dao)底也(ye)就(jiu)是一(yi)(yi)種(zhong)無形(xing)資產(chan)。當(dang)商(shang)(shang)業(ye)市(shi)場(chang)進入“印象(xiang)(xiang)(xiang)時期”后，消 費(fei)者(zhe)過(guo)去(qu)(qu)買“品(pin)牌”，現(xian)在(zai)買“店牌”。可以(yi)(yi)說(shuo)，在(zai)不同商(shang)(shang)店里，同樣品(pin)牌的(de)商(shang)(shang)品(pin)具(ju)(ju)有(you)不同的(de)價值與(yu)形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)，商(shang)(shang)業(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)的(de)良好(hao)形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)便具(ju)(ju)有(you)提升(sheng)商(shang)(shang)品(pin)價值和形(xing)象(xiang)(xiang)(xiang)的(de)作用。
第二，公共商業(ye)樓宇識(shi)別(bie)(bie)系(xi)(xi)統(tong)(tong)的建立(li)。企業(ye)識(shi)別(bie)(bie)系(xi)(xi)統(tong)(tong)(Corporate Ｉdentity System， 簡(jian)稱(cheng)CIS)是強化公共商業(ye)樓宇形象的一種重要方式。從理(li)論上(shang)分析(xi)，完(wan)整(zheng)的ＣＩＳ系(xi)(xi)統(tong)(tong)由三(san) 個子系(xi)(xi)統(tong)(tong)構成，即ＭＩＳ(理(li)念識(shi)別(bie)(bie)系(xi)(xi)統(tong)(tong))；ＶＩＳ(視覺識(shi)別(bie)(bie)系(xi)(xi)統(tong)(tong))；BIＳ(行為(wei)識(shi)別(bie)(bie)系(xi)(xi)統(tong)(tong))。三(san)者只有(you)互相推進，共同作用(yong)，才能產(chan)生最(zui)好的效(xiao)果(guo)。
ＣＩＳ是(shi)一(yi)種藉以(yi)改變企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)形(xing)(xing)象，注入新(xin)鮮感，使(shi)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)更能引起(qi)廣大消費(fei)(fei)者注意，進而 提高經(jing)(jing)營(ying)(ying)業(ye)(ye)(ye)績的(de)(de)一(yi)種經(jing)(jing)營(ying)(ying)手(shou)法(fa)。它的(de)(de)特點是(shi)通過(guo)對(dui)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)一(yi)切可視事物，即形(xing)(xing)象中的(de)(de)有(you)形(xing)(xing)部分進行統(tong)籌設計、控制和傳播，使(shi)公(gong)(gong)(gong)(gong)共商(shang)業(ye)(ye)(ye)樓宇的(de)(de)識(shi)別(bie)(bie)特征一(yi)貫(guan)化(hua)(hua)、統(tong)一(yi)化(hua)(hua)、標(biao)準(zhun)化(hua)(hua)、個性 化(hua)(hua)和專有(you)化(hua)(hua)。其(qi)具體(ti)(ti)的(de)(de)做法(fa)是(shi)：綜合(he)圍繞在(zai)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)四周的(de)(de)消費(fei)(fei)群(qun)(qun)體(ti)(ti)及其(qi)他的(de)(de)關(guan)系(xi)群(qun)(qun)體(ti)(ti)(如(ru)股東 群(qun)(qun)體(ti)(ti)、競爭(zheng)同業(ye)(ye)(ye)群(qun)(qun)體(ti)(ti)、制造商(shang)群(qun)(qun)體(ti)(ti)、金融群(qun)(qun)體(ti)(ti)等(deng))，以(yi)公(gong)(gong)(gong)(gong)共商(shang)業(ye)(ye)(ye)樓宇特有(you)和專用(yong)的(de)(de)文字、圖 案、顏(yan)色、字體(ti)(ti)組合(he)成(cheng)一(yi)定(ding)的(de)(de)基本標(biao)志——作為顧客和社會公(gong)(gong)(gong)(gong)眾識(shi)別(bie)(bie)自己的(de)(de)特征，并深(shen)入貫(guan)穿到涉及公(gong)(gong)(gong)(gong)共商(shang)業(ye)(ye)(ye)樓宇有(you)形(xing)(xing)形(xing)(xing)象的(de)(de)全部內容。諸如(ru)：企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)名稱、自有(you)商(shang)標(biao)、商(shang)徽、招牌和證(zheng) 章；信(xin)箋、信(xin)封、賬單(dan)和報(bao)表；包裝紙、盒、袋(dai)；企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)報(bao)刊、手(shou)冊、簡介、廣告單(dan)、商(shang)品目(mu)錄(lu)、海報(bao)、招貼(tie)、紀(ji)念品；櫥窗、指示(shi)牌、辦公(gong)(gong)(gong)(gong)室、接待(dai)室、展廳(ting)、店堂；員工(gong)(gong)服裝、服飾(shi) 、工(gong)(gong)作包等(deng)，使(shi)顧客通過(guo)對(dui)具體(ti)(ti)認(ren)識(shi)對(dui)象的(de)(de)特征部分的(de)(de)認(ren)定(ding)，強化(hua)(hua)和識(shi)別(bie)(bie)樓宇形(xing)(xing)象。這(zhe)樣(yang)便可以(yi)幫助(zhu)顧客克服記憶困難，并使(shi)這(zhe)個一(yi)貫(guan)、獨特的(de)(de)形(xing)(xing)象在(zai)他們決定(ding)購物時發(fa)生反(fan)射作用(yong)。 它是(shi)公(gong)(gong)(gong)(gong)共商(shang)業(ye)(ye)(ye)樓宇促銷的(de)(de)一(yi)項(xiang)戰(zhan)略(lve)性工(gong)(gong)程，必須系(xi)統(tong)地展開(kai)，長期堅持。
(2)承租(zu)客(ke)(ke)商(shang)的選配。公共商(shang)業(ye)樓(lou)宇(yu)是(shi)一個商(shang)業(ye)機(ji)構群，其(qi)所有人(ren)主要是(shi)通(tong)過(guo)依靠(kao)經營(ying)商(shang)業(ye)店鋪的出租(zu)而(er)贏利，因(yin)而(er)公共商(shang)業(ye)樓(lou)宇(yu)的管(guan)理者(zhe)必須(xu)十(shi)分重視對客(ke)(ke)商(shang)的選擇及其(qi)搭(da)配。
公共商(shang)業樓宇的(de)管理者可(ke)以從(cong)以下五個方(fang)面對承(cheng)租商(shang)進行(xing)分(fen)類選(xuan)擇：
第(di)一，零(ling)售商(shang)店(dian)(dian)的經營品種(zhong)(zhong)范圍。按照經營品種(zhong)(zhong)，零(ling)售企(qi)業可分為家電商(shang)店(dian)(dian)、交電商(shang)店(dian)(dian) 、家具(ju)商(shang)店(dian)(dian)、食品店(dian)(dian)、文(wen)化用(yong)品商(shang)店(dian)(dian)、書店(dian)(dian)、服裝商(shang)店(dian)(dian)、床上用(yong)品商(shang)店(dian)(dian)、皮鞋店(dian)(dian)、五金店(dian)(dian)、燈具(ju)店(dian)(dian)、日用(yong)小百(bai)貨商(shang)店(dian)(dian)、雜貨店(dian)(dian)等。公共(gong)商(shang)業樓(lou)宇的管理(li)者在(zai)選配(pei)承(cheng)租商(shang)時(shi)，要盡量做到 經營各(ge)種(zhong)(zhong)商(shang)品的零(ling)售商(shang)店(dian)(dian)“齊”、“全”，以滿足購物者各(ge)方(fang)面的需要。
第二，不(bu)同(tong)形式的(de)零(ling)(ling)售(shou)(shou)商(shang)店(dian)。零(ling)(ling)售(shou)(shou)商(shang)店(dian)除了傳統上(shang)分(fen)為綜(zong)合(he)商(shang)店(dian)和(he)專業商(shang)店(dian)外，現在還 分(fen)為百貨公司、連鎖(suo)店(dian)、超級市場(chang)、自選商(shang)場(chang)、折(zhe)扣商(shang)店(dian)、樣品展銷(xiao)商(shang)店(dian)等。這些零(ling)(ling)售(shou)(shou)商(shang)店(dian)在經營上(shang)各有特色，它(ta)們能夠適應各種收入水(shui)平和(he)社會(hui)階層(ceng)的(de)不(bu)同(tong)需求。
第三，不(bu)同(tong)層(ceng)次(ci)的(de)商(shang)店(dian)。零售商(shang)店(dian)就其(qi)信譽和實力(li)可以(yi)劃(hua)分為不(bu)同(tong)的(de)層(ceng)次(ci)，如全國性的(de) 、省市級的(de)以(yi)及其(qi)他(ta)一般商(shang)店(dian)。公共商(shang)業樓(lou)宇(yu)的(de)管理者在招租時(shi)應充分考(kao)慮(lv)不(bu)同(tong)層(ceng)次(ci)商(shang)店(dian)的(de)選配。
第四，不(bu)同的商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)機(ji)構(gou)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)機(ji)構(gou)在這里(li)是(shi)一個(ge)廣泛的概念，除了純(chun)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)機(ji)構(gou)，還包(bao)括 飲(yin)食(shi)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)，如(ru)(ru)(ru)(ru)飯店、快餐廳(ting)、酒(jiu)(jiu)吧、酒(jiu)(jiu)樓；服務性企業(ye)(ye)(ye)，如(ru)(ru)(ru)(ru)照(zhao)片(pian)沖擴店、干(gan)洗(xi)店、修理(li)店、理(li)發店、沐浴室；旅(lv)游業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)，如(ru)(ru)(ru)(ru)旅(lv)行社、旅(lv)館；娛樂業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)，如(ru)(ru)(ru)(ru)錄像室、電子游戲室、 游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融(rong)機(ji)構(gou)，如(ru)(ru)(ru)(ru)銀行、信用社等等。公(gong)共商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)實際上可(ke)以看成(cheng)是(shi)一個(ge)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)區，里(li)面可(ke)以包(bao)容城市商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)街區的各(ge)行各(ge)業(ye)(ye)(ye)。
第五(wu)，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)(ke)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)在(zai)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)不同作用(yong)。根(gen)據承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)(ke)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)向公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)營業(ye)(ye)(ye)(ye)場(chang) 所的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)限，可以(yi)將他(ta)們(men)(men)(men)分為三種(zhong)類型，即基本(ben)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)、主要(yao)(yao)(yao)(yao)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)和一(yi)般承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)，他(ta)們(men)(men)(men)對(dui)(dui)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)作用(yong)是(shi)不同的(de)(de)(de)(de)(de)。基本(ben)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)又稱(cheng)關鍵承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)，他(ta)們(men)(men)(men)的(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)期(qi)通(tong)常要(yao)(yao)(yao)(yao)在(zai)20年(nian)以(yi)上(shang)， 這對(dui)(dui)于穩定(ding)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)經營管理(li)及其(qi)收(shou)入具(ju)有主要(yao)(yao)(yao)(yao)作用(yong)，是(shi)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)發展的(de)(de)(de)(de)(de)基礎。主要(yao)(yao)(yao)(yao)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)期(qi)一(yi)般在(zai)10年(nian)以(yi)上(shang)，他(ta)們(men)(men)(men)對(dui)(dui)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)經營穩定(ding)性(xing)起到重要(yao)(yao)(yao)(yao)作用(yong)。租(zu)(zu)(zu)(zu)賃 期(qi)在(zai)10年(nian)以(yi)下的(de)(de)(de)(de)(de)為一(yi)般承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)。安排這三類承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)(ke)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)在(zai)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)中的(de)(de)(de)(de)(de)結構(gou)比例是(shi)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)管理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)項十分重要(yao)(yao)(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)工作。根(gen)據國外經驗，一(yi)座公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)基本(ben)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)(de) 營業(ye)(ye)(ye)(ye)面積應(ying)達50％以(yi)上(shang)，即公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)營業(ye)(ye)(ye)(ye)面積的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)半以(yi)上(shang)要(yao)(yao)(yao)(yao)有長期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)；主要(yao)(yao)(yao)(yao)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)(de)(de)(de)(de)營業(ye)(ye)(ye)(ye)面積應(ying)達30％以(yi)上(shang)；其(qi)余的(de)(de)(de)(de)(de)20％由(you)一(yi)般承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)(hu)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)，盡管他(ta)們(men)(men)(men)的(de)(de)(de)(de)(de)變(bian)動性(xing)比較(jiao)大， 但能體(ti)(ti)現公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)對(dui)(dui)市場(chang)變(bian)化(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)適應(ying)性(xing)。
公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)的(de)(de)(de)管(guan)(guan)理(li)者，應(ying)(ying)主要依據所管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)的(de)(de)(de)規模大(da)小(xiao)和不同(tong)層次去(qu)(qu)選 配(pei)承(cheng)租(zu)(zu)客商(shang)(shang)(shang)。大(da)型(xing)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)，如省級(ji)、國(guo)家級(ji)的(de)(de)(de)，甚至是(shi)國(guo)際級(ji)的(de)(de)(de)，其(qi)經(jing)營的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)范圍、零售(shou)商(shang)(shang)(shang)店的(de)(de)(de)類型(xing)以及商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)機(ji)構門類應(ying)(ying)該是(shi)越(yue)齊(qi)越(yue)好，應(ying)(ying)盡(jin)量(liang)爭(zheng)取一(yi)些(xie)省市級(ji)、全國(guo)性乃至 世界級(ji)的(de)(de)(de)分店為(wei)基(ji)(ji)本(ben)承(cheng)租(zu)(zu)戶(hu)，給人(ren)以購物(wu)天堂、度(du)假去(qu)(qu)處的(de)(de)(de)感覺。中(zhong)型(xing)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)，如大(da)城市區一(yi)級(ji)的(de)(de)(de)，其(qi)經(jing)營的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)和零售(shou)商(shang)(shang)(shang)店類型(xing)應(ying)(ying)該盡(jin)量(liang)齊(qi)全，也應(ying)(ying)有(you)其(qi)他各(ge)種商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)機(ji)構，同(tong) 時應(ying)(ying)盡(jin)量(liang)爭(zheng)取省市級(ji)和區級(ji)大(da)商(shang)(shang)(shang)店的(de)(de)(de)分店作(zuo)為(wei)基(ji)(ji)本(ben)承(cheng)租(zu)(zu)戶(hu)。小(xiao)型(xing)公(gong)(gong)共(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)樓(lou)宇(yu)(yu)，如一(yi)些(xie)住(zhu)宅小(xiao)區的(de)(de)(de)購物(wu)中(zhong)心則各(ge)方面都不必太全，其(qi)主要功能是(shi)為(wei)附(fu)近居民提供生(sheng)活(huo)方便。
二(er)、公共(gong)商業樓宇的管理(li)方式
公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)應實行(xing)統一(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。但在具體(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)決(jue)策上應設(she)立(li)公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)管(guan)(guan)(guan) 理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)。因為公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)內容(rong)雖包括物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)、物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)形(xing)象(xiang)的(de)(de)(de)(de)(de)宣傳推廣和對經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)分類、選擇與管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)，但不(bu)(bu)涉及(ji)具體(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)問(wen)題。物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公司不(bu)(bu)擁有所(suo)管(guan)(guan)(guan)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)權，因而(er) 不(bu)(bu)具有物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)使用權。它只是(shi)受物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)產(chan)權人的(de)(de)(de)(de)(de)委(wei)(wei)托對物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)及(ji)設(she)施、使用人的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)行(xing)為進行(xing)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)，以保證(zheng)公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)良好的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)環境和經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)秩序，使經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)生意好做。公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye) 樓宇(yu)本身是(shi)一(yi)(yi)個整體(ti)(ti)，由(you)(you)于(yu)多家經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)，各經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)活動的(de)(de)(de)(de)(de)許多方面(mian)需(xu)要協(xie)調一(yi)(yi)致，而(er)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公司并不(bu)(bu)參與經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)，無權介入各經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)活動。因此，要保證(zheng)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)有效性，應該(gai)組織(zhi) 由(you)(you)工(gong)(gong)商(shang)(shang)(shang)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)部門參與、經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)代表組成的(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)，對公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)公共(gong)事務進行(xing)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)由(you)(you)全(quan)(quan)體(ti)(ti)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)投票選舉產(chan)生，代表全(quan)(quan)體(ti)(ti)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)利(li)益(yi)。日常工(gong)(gong)作(zuo)可以由(you)(you)一(yi)(yi)個執 行(xing)機構負責，重大決(jue)策由(you)(you)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)共(gong)同決(jue)定或者(zhe)(zhe)(zhe)由(you)(you)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)召(zhao)開全(quan)(quan)體(ti)(ti)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)大會(hui)(hui)討(tao)論決(jue)定。這(zhe)樣(yang)一(yi)(yi)來，公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)者(zhe)(zhe)(zhe)就可以通過管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)間接地對各經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者(zhe)(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)活動 進行(xing)協(xie)調和管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。公共(gong)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)樓宇(yu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)會(hui)(hui)應主(zhu)要從以下(xia)幾個方面(mian)開展工(gong)(gong)作(zuo)：
(1)制定(ding)管理章程，并負(fu)責監督執行，以規(gui)范每個經(jing)營(ying)者的經(jing)營(ying)行為(wei)。
(2)開展公共商(shang)業(ye)樓宇(yu)整體性的(de)促銷活(huo)動(dong)。如籌資、委托制(zhi)作宣傳公共商(shang)業(ye)樓宇(yu)的(de)商(shang)業(ye)廣告，舉(ju)辦節假日(ri)削價(jia)展銷會(hui)，組織顧(gu)(gu)客(ke)聯誼活(huo)動(dong)，以公共商(shang)業(ye)樓宇(yu)名義(yi)贊(zan)助社(she)會(hui)事業(ye)等。 帶旺人氣，吸引顧(gu)(gu)客(ke)。
(3)協調(diao)公共商業(ye)樓宇各(ge)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者的(de)(de)(de)關系。管(guan)委會可(ke)以通過共同訂(ding)立的(de)(de)(de)章程(cheng)，規范每個(ge)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者的(de)(de)(de)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)行為，協調(diao)各(ge)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者之間的(de)(de)(de)關系。如(ru)：不(bu)得(de)欺(qi)行霸市，不(bu)得(de)進行不(bu)公平(ping)的(de)(de)(de)競爭； 統一營(ying)(ying)業(ye)時間，不(bu)影響(xiang)他人(ren)營(ying)(ying)業(ye)；各(ge)自負責管(guan)好店鋪門前衛生(sheng)等。經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)者在(zai)經(jing)(jing)(jing)營(ying)(ying)上發生(sheng)的(de)(de)(de)矛盾、糾紛，也可(ke)由管(guan)委會調(diao)解(jie)解(jie)決。
(4)開(kai)展一些經營者之間的互(hu)幫互(hu)助工作(zuo)，如(ru)互(hu)通信息、互(hu)相提供融資方便(bian)等。
(5)協調管(guan)理者(zhe)(zhe)與經營者(zhe)(zhe)之(zhi)間的(de)關系。一方面，公共(gong)商業(ye)(ye)樓宇(yu)管(guan)理者(zhe)(zhe)可通過管(guan)委(wei)會來達(da)到統一組織、協調經營者(zhe)(zhe)經營的(de)目的(de)。另一方面，管(guan)委(wei)會又成為經營者(zhe)(zhe)與公共(gong)商業(ye)(ye)樓宇(yu)管(guan)理 者(zhe)(zhe)之(zhi)間對話的(de)橋梁和中介(jie)。
(6)與(yu)工商管理(li)部(bu)門配合(he)，嚴格執行《消費(fei)者權益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維(wei)護公共商業樓宇的(de)形象(xiang)。
*配合經營者做(zuo)好宣傳的各種活動的組織
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