高層綜合樓的物業管理
高層(ceng)樓(lou)(lou)宇(yu)的出現，是人類有效利用土(tu)地資源的結果。近(jin)年來，各種用途的高層(ceng)樓(lou)(lou)宇(yu)在(zai)全國各地迅速(su)崛起，與(yu)此同(tong)時，高層(ceng)樓(lou)(lou)宇(yu)的物業(ye)管(guan)理(li)問(wen)題也(ye)不容忽視地擺在(zai)了人們眼前。中(zhong)國當前許多高層(ceng)樓(lou)(lou)宇(yu)多為出租出售(shou)混合(he)(he)，具有多種功能的綜合(he)(he)樓(lou)(lou)，以下我將就高層(ceng)綜合(he)(he)樓(lou)(lou)樓(lou)(lou)宇(yu)的物業(ye)管(guan)理(li)問(wen)題來談一談。
一(yi)、高層綜合(he)樓(lou)的(de)物業(ye)管理(li)特點
1、高(gao)層綜(zong)合高(gao)度(du)大、層數多，功能復雜，人口稠密，物業管理(li)任務較為艱(jian)巨。高(gao)層綜(zong)合樓(lou)(lou)宇多包括停車場、商業、餐飲、娛樂健(jian)身場所(suo)、寫字樓(lou)(lou)、酒店、公寓、常住流(liu)動(dong)人口極多。要管理(li)好高(gao)層綜(zong)合樓(lou)(lou)，確保大樓(lou)(lou)各(ge)部(bu)分正常運作，確保物業和(he)樓(lou)(lou)內(nei)居(ju)民的生命財產安全，任務十(shi)分艱(jian)巨。
2、高(gao)層(ceng)綜(zong)合(he)(he)樓(lou)(lou)設(she)備(bei)多、結構復雜、管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)起點高(gao)，對物(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)隊(dui)(dui)伍的(de)素質要求較(jiao)高(gao)。高(gao)層(ceng)綜(zong)合(he)(he)樓(lou)(lou)一(yi)般設(she)有(you)中央空調系統(tong)(tong)(tong)(tong)、上水排水、排污系統(tong)(tong)(tong)(tong)、高(gao)低壓供(gong)(gong)電系統(tong)(tong)(tong)(tong)，煤氣供(gong)(gong)應系統(tong)(tong)(tong)(tong)、電梯系統(tong)(tong)(tong)(tong)，有(you)些(xie)較(jiao)為高(gao)級(ji)的(de)、現代化程(cheng)度(du)較(jiao)高(gao)的(de)大樓(lou)(lou)還(huan)設(she)有(you)樓(lou)(lou)宇自動(dong)化系統(tong)(tong)(tong)(tong)，通信自動(dong)化系統(tong)(tong)(tong)(tong)、辦公(gong)(gong)、保(bao)安、消防自動(dong)化系統(tong)(tong)(tong)(tong)。物(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)公(gong)(gong)司需要建(jian)立一(yi)支素質較(jiao)高(gao)的(de)專業(ye)人員管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)隊(dui)(dui)伍，運(yun)(yun)用先進(jin)(jin)的(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)手(shou)段、方(fang)法，對大樓(lou)(lou)各系統(tong)(tong)(tong)(tong)進(jin)(jin)行(xing)維護、保(bao)養和管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)，保(bao)證這(zhe)些(xie)系統(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)正常運(yun)(yun)轉。高(gao)層(ceng)綜(zong)合(he)(he)樓(lou)(lou)能(neng)源、動(dong)力消耗大，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)服務人員多，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)成本(ben)高(gao)，收(shou)取(qu)的(de)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)費也(ye)高(gao)。
二(er)、高層綜合樓物(wu)業管(guan)理的原則
1、早期(qi)介入原則
早(zao)期介(jie)入的作用(yong)有三：一是(shi)熟悉物業情況；二是(shi)參于大樓的工程管理(li)；三是(shi)可(ke)提出整改意見。
2、統(tong)(tong)一管(guan)理(li)(li)(li)原則首先，大樓是一個(ge)整(zheng)體，各系統(tong)(tong)都是為整(zheng)個(ge)大樓服務的(de)，多頭管(guan)理(li)(li)(li)勢必(bi)影響大樓整(zheng)體的(de)正常運行(xing)；其(qi)次(ci)，多頭管(guan)理(li)(li)(li)易造成(cheng)職(zhi)責不清，使出現的(de)問題和故障無(wu)法及時解(jie)決；第三，多頭管(guan)理(li)(li)(li)會造成(cheng)管(guan)理(li)(li)(li)死角(jiao)。因(yin)此，高(gao)層綜合(he)樓應堅持統(tong)(tong)一管(guan)理(li)(li)(li)。
3、收(shou)費(fei)合理(li)原(yuan)則(ze)(ze)。這一原(yuan)則(ze)(ze)最通俗的(de)說法便是(shi)物(wu)業管理(li)的(de)收(shou)費(fei)要(yao)與所提(ti)供的(de)服務(wu)相符(fu)。不論如何(he)，物(wu)業管理(li)隊伍都應采取公平、合理(li)、協(xie)調一致的(de)原(yuan)則(ze)(ze)。
4、依法管(guan)理原則。物業管(guan)理須(xu)堅持依法辦(ban)事(shi)、信守(shou)合同、協議、按規章制度辦(ban)事(shi)的原則。
5、經濟效益、社會(hui)效益和環境(jing)效益兼顧的(de)原則。物業管(guan)理要通過科學管(guan)理、良(liang)好(hao)的(de)服務、優美的(de)環境(jing)、合理的(de)收費，樹(shu)立自身(shen)的(de)良(liang)好(hao)形(xing)象，增(zeng)強知名度，贏得用(yong)戶和住(zhu)戶的(de)信任。 ;
6、公共服務(wu)、專(zhuan)項服務(wu)和特約(yue)服務(wu)并重的(de)原(yuan)則。高層綜合樓內有許多不(bu)(bu)同(tong)性質的(de)住(zhu)戶(hu)(hu)和用戶(hu)(hu)，各戶(hu)(hu)所需(xu)的(de)服務(wu)也不(bu)(bu)盡(jin)相同(tong)。因此物業管理不(bu)(bu)僅(jin)要(yao)做好供(gong)(gong)電(dian)、供(gong)(gong)水、供(gong)(gong)住(zhu)、用戶(hu)(hu)需(xu)要(yao)做好專(zhuan)項服務(wu)與特約(yue)服務(wu)，為用戶(hu)(hu)、住(zhu)戶(hu)(hu)提(ti)供(gong)(gong)最大的(de)方便。
三、高層綜合樓物業管理的(de)內容
1、房(fang)屋(wu)建筑主體應有的(de)(de)維(wei)修管理。物業管理應定期掌握房(fang)屋(wu)的(de)(de)基本情況，對(dui)大(da)樓的(de)(de)樓面、樓道等房(fang)屋(wu)要進行(xing)經(jing)常(chang)的(de)(de)維(wei)修、養護(hu)和(he)管理，使建筑物保持完好(hao)、整(zheng)潔和(he)美觀(guan)。對(dui)住(zhu)戶(hu)、用戶(hu)的(de)(de)房(fang)屋(wu)裝修進行(xing)嚴格(ge)的(de)(de)監督管理，使大(da)樓不因(yin)裝修而影響壽(shou)命和(he)危及他人安全。維(wei)持大(da)樓價值，創(chuang)造增值潛力。
2、大(da)樓(lou)(lou)各系(xi)統設備(bei)設施的管理。物業(ye)管理人員要經常(chang)對(dui)大(da)樓(lou)(lou)的供(gong)(gong)電(dian)供(gong)(gong)水及排水、電(dian)梯、消防、中央(yang)空調、公(gong)(gong)共照(zhao)明等公(gong)(gong)用設施進行(xing)維護檢查，發現(xian)問題(ti)，及時(shi)處理，保證設備(bei)完好的運(yun)行(xing)狀(zhuang)態(tai)。
3、清(qing)(qing)潔衛生的(de)管(guan)理。清(qing)(qing)掃保潔人(ren)員應全面負責大樓各房屋以及公共場所的(de)清(qing)(qing)潔和保潔工作，保持公共部位(wei)不被占用，垃圾日產日清(qing)(qing)。
4、綠(lv)化(hua)管(guan)理。綠(lv)化(hua)人員應對大樓周(zhou)圍及內部(bu)的(de)花草樹木(mu)和景點進(jin)行(xing)養護和管(guan)理，為用戶(hu)、住戶(hu)創造優美整潔舒(shu)適的(de)高雅的(de)環(huan)境。
5、停(ting)車(che)場、車(che)輛及交通管(guan)(guan)理。管(guan)(guan)理人(ren)(ren)員(yuan)要(yao)對用戶、租戶以及外(wai)來(lai)人(ren)(ren)員(yuan)的車(che)輛進行管(guan)(guan)理，保證停(ting)車(che)場的車(che)輛停(ting)放(fang)整齊、管(guan)(guan)理有序，保證車(che)輛安全。
6、消(xiao)防及治安(an)管理。保安(an)人(ren)員對(dui)大(da)樓及其范圍(wei)內(nei)進行全天候保安(an)值(zhi)勤(qin)，設立固定(ding)保安(an)崗位和流動巡邏崗。確保用戶、住戶人(ren)身財產(chan)安(an)全。監控系統要保證24小時值班監控。做好消(xiao)防器材的維護，對違法違紀行為要及時處(chu)理。
7、收費(fei)管理。要嚴格按照(zhao)協議或合同當地物價部門核定的物業(ye)管理服務收費(fei)標準(zhun)，及時(shi)、定期收取租金及管理費(fei)用，并(bing)接受用戶、住戶監督(du)。
8、全(quan)方位服(fu)務(wu)。物業管理應對用戶(hu)、住(zhu)戶(hu)提供全(quan)方位、多層次、有效(xiao)且經濟的(de)服(fu)務(wu)，使(shi)用戶(hu)、住(zhu)戶(hu)更為舒適便利。可開(kai)設常(chang)規(gui)性服(fu)務(wu)，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服(fu)務(wu)，如：代住(zhu)戶(hu)、用戶(hu)訂(ding)(ding)送報(bao)刊(kan)、代訂(ding)(ding)牛奶、代住(zhu)戶(hu)接送兒童、雇傭保姆等；經營性服(fu)務(wu)，如：開(kai)設餐飲、娛樂場所、開(kai)設健身房等。并根據用戶(hu)、住(zhu)戶(hu)需要，提供特約服(fu)務(wu)。
四、當(dang)前高層綜合樓物業管(guan)理需要(yao)注意的問題
1、產權(quan)(quan)(quan)問題建成的(de)(de)(de)樓房分(fen)(fen)(fen)層(ceng)、分(fen)(fen)(fen)套或分(fen)(fen)(fen)間出(chu)售后，就把整個(ge)大(da)(da)樓劃分(fen)(fen)(fen)為(wei)大(da)(da)小不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)多(duo)個(ge)產權(quan)(quan)(quan)，從而出(chu)現(xian)了以下的(de)(de)(de)特征：一是產權(quan)(quan)(quan)“私(si)”有(you)和樓宇結(jie)構的(de)(de)(de)不(bu)(bu)可分(fen)(fen)(fen)割(ge)。高層(ceng)大(da)(da)樓的(de)(de)(de)單個(ge)產權(quan)(quan)(quan)證(zheng)書，能真正體現(xian)私(si)有(you)份(fen)額的(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)要是建筑平方米，而分(fen)(fen)(fen)解為(wei)單個(ge)構件(jian)時其產權(quan)(quan)(quan)屬性就被淡化。如某一業(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)地板可能是另(ling)一業(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)天花板，一堵(du)墻可能為(wei)兩位業(ye)主(zhu)(zhu)共有(you)等。二是共有(you)部分(fen)(fen)(fen)只(zhi)能在(zai)(zai)價值上(shang)分(fen)(fen)(fen)割(ge)而難(nan)以在(zai)(zai)實物(wu)上(shang)分(fen)(fen)(fen)割(ge)。因(yin)此(ci)物(wu)業(ye)管理公司(si)須協(xie)調好各業(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)關系，并完善該類法規。
2、消(xiao)防(fang)(fang)問(wen)題高層綜合樓的消(xiao)防(fang)(fang)問(wen)題較為嚴(yan)重，因為，一(yi)是通道單一(yi)，易(yi)被堵塞。特別是消(xiao)防(fang)(fang)通道，一(yi)般只(zhi)有集中(zhong)的幾(ji)個(ge)，有被占用或被擅自增(zeng)設(she)鐵(tie)柵(zha)門，增(zeng)大(da)了災害疏散的難度。二(er)是，電梯井具有抽風效應(ying)。高樓原本招風，再加象煙囪(cong)一(yi)樣的井道就更(geng)有助于火(huo)勢(shi)蔓延。其(qi)三是易(yi)燃的裝飾材料，只(zhi)追求美觀舒(shu)適，而輕(qing)視飾材的防(fang)(fang)火(huo)性能系統。四是外部救(jiu)災困難。目前其(qi)中(zhong)許多問(wen)題尚(shang)待解決。可行措施有：一(yi)是必須建立(li)嚴(yan)密規范(fan)的消(xiao)防(fang)(fang)責(ze)任制(zhi)。落實任務、明確(que)責(ze)任。二(er)是消(xiao)防(fang)(fang)人(ren)員須熟悉(xi)消(xiao)防(fang)(fang)設(she)備(bei)設(she)施的部位和性能。對(dui)各種(zhong)消(xiao)防(fang)(fang)用具及報警系統須經(jing)常檢查(cha)、試驗、保養、檢修和維護，使(shi)其(qi)處于良好(hao)的使(shi)用狀態。三是消(xiao)防(fang)(fang)通道不(bu)得(de)占用，須暢通無阻(zu)。四是對(dui)用戶住戶進行消(xiao)防(fang)(fang)知識宣傳教育，使(shi)其(qi)掌握消(xiao)防(fang)(fang)器(qi)材的使(shi)用方法。
3、治安(an)(an)問題(ti)高層綜合樓(lou)由于具(ju)有較多的(de)公(gong)共區(qu)(qu)域，任(ren)何人都可借故在這(zhe)些公(gong)區(qu)(qu)區(qu)(qu)域滯留，而(er)業主并不(bu)(bu)十分(fen)關心(xin)這(zhe)些區(qu)(qu)域的(de)使用(yong)。特別(bie)是(shi)用(yong)戶(hu)、住戶(hu)中許多“雞犬之聲(sheng)相聞、老死不(bu)(bu)相住來(lai)”，互不(bu)(bu)關照，給(gei)大樓(lou)安(an)(an)全帶來(lai)不(bu)(bu)利影響(xiang)。針對這(zhe)些情(qing)(qing)況，保安(an)(an)部門更需不(bu)(bu)斷加(jia)強完善保安(an)(an)工(gong)作。一是(shi)必(bi)須掌握大樓(lou)各用(yong)戶(hu)、住戶(hu)的(de)基(ji)本人員情(qing)(qing)況，掌握樓(lou)內(nei)重點要案(an)部位，可裝監(jian)視器。二是(shi)定期檢查樓(lou)內(nei)安(an)(an)全設施，對監(jian)控設施經常進行維修(xiu)、保養、監(jian)控室(shi)要24小時有人(ren)監(jian)控。三是(shi)對(dui)停(ting)車場(chang)、電梯間(jian)、通風口等(deng)部位要(yao)做到安全(quan)防(fang)范(fan)。四是(shi)對(dui)大樓實(shi)行巡邏制(zhi)度，特別是(shi)對(dui)各段不同用(yong)途的(de)(de)(de)樓層設置相應的(de)(de)(de)保安崗(gang)。針對(dui)各業(ye)(ye)主互不熟識的(de)(de)(de)現象(xiang)，物(wu)業(ye)(ye)管理部門還可(ke)借(jie)鑒香港這一(yi)方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)成功經驗(yan)，通過物(wu)業(ye)(ye)推動、協調在該物(wu)業(ye)(ye)中進行各類(lei)活動的(de)(de)(de)業(ye)(ye)主或租客之間(jian)的(de)(de)(de)社(she)會人(ren)際關系，建(jian)立(li)起(qi)互惠互利、和睦(mu)共(gong)處(chu)的(de)(de)(de)鄰里關系，使房地(di)產這類(lei)貴重資產和高價商品都得以發揮最高的(de)(de)(de)效益。
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